2020年8月，央行、住建部召集12家房企与证监会、银保监会、外汇管理局、交易商协会等机构召开座谈会。形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，其中的融资管理规则正是此前业内多次传闻的“三道红线”。

所谓“三道红线”即净负债率不得大于100%、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%和现金短债比不小于1。根据触发不同程度红线将房企划分为红、橙、黄、绿四档，并以此确定各家房企每年的有息负债规模增减幅度。

随着2020年房企年报密集披露，企业降负债、降杠杆效果成为当下关注焦点，“三条红线”也再次成为了年报披露的关键词。中信证券投资银行基础设施与房地产行业组总监张藤一表示，由于境内A股市场限制房地产企业股权融资，在以信用债和资产证券化产品融资为主的资本市场，许多投资机构对“红档”房企敬而远之。“三道红线”的出台可以看出目前监管层对房企的宏观调控早已摆脱了早年间粗放方式，在“借新还旧”的框架下推行“三道红线”，搭配信托额度限制、银行贷款集中度等组合拳，标志着房地产的金融管控开始进入到精准化阶段。

谈及上市房企的应对措施，张藤一表示，首先在净资产一定的情况下，控制有息负债规模，增加销售回款、处置资产可以增加货币资金余额，从而有效降低净负债率。对上市房企来说，有息负债包括银行借款、交易所市场发行的公司债、银行间市场发行的中期票据、短融和超短融、境外发行的美元债、信托借款等。目前交易所、银行间交易商协会和国家发改委都只允许房企“借新还旧”，且以上允许发行的信用产品属于直接融资产品，比起银行开发贷和信托借款有成本优势，所以上市房企势必首先确保信用产品发行额度，努力压降银行开发贷和信托借款等非标融资。

对于剔除预收账款后的负债率这项指标较难改善，张藤一指出，房地产开发行业本身就是类金融行业，需要不断增加负债来带动规模，规模越大的房企在品牌、融资、建安成本和资金周转等方面越有优势，但上市房企这一指标普遍较高。所以，提高权益规模是降档的重要手段。红筹上市房企也可以通过配售直接充实股本增加权益，但对A股上市房企来说这条路走不通。另外，近两年上市房企纷纷分拆物业或商管公司上市，除了物业和商管行业的轻资产盈利模式本身受到投资者追捧外，分拆之后的子公司由控股股东并表，可以增加上市房企的权益。

张藤一进一步分析称，房企还可以通过“小股操盘”的方式，在项目公司层面引入少数股东，以增加净资产。值得一提的是，上市房企相互之间或与金融机构“同股同权”的真股权模式是值得鼓励的，但有兜底条款的类似“假股真债”模式，目前已经受到监管关注，未来在计算权益规模时有可能会被扣除。

对于企业的负债压力，现金短债有一定的代表性，张藤一表示，为实现非受限现金增加，房企在土拍市场必须更加审慎，同时管理应更加精细，利用供应商垫资等手段尽量减少经营现金支出。另外需要特别提出的是，发行永续债虽然不能记作权益，无法改善房企的资产负债表，但仍然增加了非受限货币资金，对现金短债比的改善有所贡献，只是这一手段未来也有可能被单独关注。在负债端，则应当调整债务结构，压降短期负债，增加长期负债比例。

经过以上分析张藤一表示，“三道红线”监管的核心还是在于控制房企负债规模，抑制行业无限扩张，从而降低系统性风险。对于上市房企，特别是A股上市房企，目前的形势下，短期通过抓项目销售和回款，同时调整负债结构;中期需要放慢拿地节奏，甄选优质土地项目进行投资，限制规模扩张;长期还是要控制负债规模，并且从根本上改变房地产开发企业的盈利模式，加之过去依靠土地和房价上涨获得超额收益的盈利模式不再，一定要更加精耕细作，逐步朝着轻资产的运营模式迈进。(孙布尔)